Можно ли сегодня заработать приличные деньги, инвестируя в новостройки?

Спрашивает 30 июл 2018
Можно ли сегодня заработать приличные деньги, инвестируя в новостройки?
Получить новые ответы
Ответ
Инвестиции в новостройки как способ разбогатеть были актуальны в 2000-х. Цена на недвижимость росла как на дрожжах. Сейчас цена падает. Но ведь есть и другие факторы, которые помогут заработать на покупке квартиры. Давайте их рассмотрим и оценим эффективность.

Любые инвестиции оцениваются не только чистой прибылью, но и временем ее получения. Рассмотрим несколько вариантов.

В случае покупки квартиры с котлована, придется подождать года два-четыре, прежде чем дом построят и вы получите ключи на руки, в случае если строительство будет осуществляться по графику. Но это высокорискованная инвестиция по многим причинам:
- дом могут так и не достроить,
- строительство может затянуться на долгие годы.
В таком случае, необходимо выбирать надежного застройщика, заключать договор только по 214-ФЗ, но и это не гарантирует того, что застройщик внезапно не станет банкротом, что произошло со многими известными строительными компаниями. Если говорить о Москве, то практически все дома достраивают сейчас, но некоторые с большими задержками. В Подмосковье ситуация намного хуже.

Итак, вы решились совершить высокорискованную инвестицию. В таком случае посчитайте проценты прибыли от вложений в год. По данным статистики, средний рост цены на квартиру от стадии котлована до стадии готовой к сдаче составляет 30 процентов. Это без учета изменения экономической ситуации. В период активного роста цен на квартиры, за 4 года можно было сколотить целое состояние, а вот в последние годы, после кризиса, наоборот, цена на квартиры медленно но уверенно падала из года в год. Допустим, цена на квартиры за период строительства не меняется, тогда при 2-годичной стройке ваш ежегодный доход от инвестиций - 30/2 = 15 процентов. При 4-годичной стройке - 7,5 процентов, что сопоставимо с тем, что вы просто положите деньги в банк. Маловато для высокорискованных инвестиций, не правда ли? Возможно, вы найдете застройщика с очень низкими ценами на котлован, которые обещают более солидные проценты прибыли, но и риск будет больше.

Теперь рассмотрим вариант покупки квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Опустим промежуточные варианты, как то покупка на стадии возведения нескольких этажей/каркаса, так как для них справедливы те же рассуждения, как и в случае с покупкой на стадии котлована (сроки меньше - но и навар меньше от разницы в цене, риски при этом довольно высоки).
Итак, вы купили квартиру, получили ключи и можете въехать в нее. Отлично, вам не нужно ждать, вы можете смело прогнозировать доход от своей инвестиции, теперь уже не рискованной. Не стоит ожидать роста цены на квартиру, тем более в ближайшие годы. Правда есть приятная плюшка - через три года нахождения квартиры в собственности ее цена поднимется. Если вы выбираете район с активно развивающейся инфраструктурой (магазины, транспорт, дороги и т.д.), то уже в ближайшие годы цена также может вырасти, порой значительно. Например, вблизи проведут метро. Но тут угадать сложно, ведь чаще всего, информация о грядущих кардинальных изменениях в инфраструктуре района известна еще на стадии строительства и уже закладывается в цену квартиры.

Самый стабильный доход вы будете получать от сдачи квартиры в аренду. Причем в Москве это менее выгодно, чем в Подмосковье. Просто квартира в Москве стоит намного больше, а арендная плата за нее также выше, но не настолько, как цена. Вот и получается, что лучше купить новостройку где-нибудь в Лобне и сдавать ее. Например, однокомнатную квартиру 35 кв. м. в микрорайоне Красная Поляна можно приобрести всего за 3 млн рублей. А сдавать в аренду будете за 20 тыс. руб, если повезет. Тогда ежемесячная прибыль составит 8 процентов (вы купили квартиру за 3 млн, а в год она приносит вам 20*12 = 240 тыс. рублей). Опять же, такие инвестиции сопоставимы с банковскими вложениями.

Отдельно стоит сказать про ремонт. Как показывает опыт, дорогой ремонт убыточен. После определенного уровня оснащения, квартира уже не столь сильно прибавляет в цене, да и круг покупателей сужается, ведь большинству не нужны изыски. А значит, ремонт нужен, но простой и качественный. Еще лучше выбрать застройщика, продающего квартиры с ремонтом. Таких сейчас все больше!

Как видим, инвестиции в квартиры имеют существенную выгоду в двух случаях - когда растет цена на недвижимость, когда резко возрастает спрос на конкретный дом в связи с кардинальным улучшением инфраструктуры. Если о первом факторе говорить не приходится, цены имеют тенденцию снижаться, то второй фактор имеет место быть, но редко. Впрочем, возможно, существуют и другие способы высокоэффективных инвестиций в недвижимость в условиях падения/отсутствия роста цены на нее.
Автор
20 авг 2018 18:06
Обладаю личным опытом