Подсказка

Для эффективного поиска ответа на Ваш вопрос, выберите вопросительное слово, например "Как" и соответственно этому вопросительному слову составьте свой вопрос. Если Ваш вопрос не содержит вопросительного слова, то выберите в списке -//- и просто напишите свой вопрос.

Почему Обвал рынка недвижимости неизбежен?

Спрашивает Андрей   25 окт. 2008
Обвал рынка недвижимости неизбежен.Почему же обвалится рынок недвижимости.Обвал рынка недвижимости.Понижение цен на недвижимость.
Ответ
Девелоперский рынок активно рос в последние годы в России, и рост этот был во многом обусловлен доступностью заемных средств. Поэтому возникшие проблемы с долговым финансированием девелоперы ощутили довольно скоро и болезненно. Некоторые компании уже объявили о заморозке части своих проектов и о сокращении персонала. Это только начало? Какие компании имеют наибольшие кредитные риски, а какие менее чувствительны к ухудшению ситуации с фондированием? Кто пострадает сильнее: компании, специализирующиеся на работе с коммерческой недвижимостью или те, кто занимается жилищным строительством? Увидим ли мы консолидацию в этой отрасли?
О готовности поддержать девелоперов объявили Правительства Москвы и Санкт-Петербурга, средства для этого планируют выделять в качестве субсидий или в обмен на акции компаний. Кто из застройщиков может рассчитывать на такую поддержку, в какие сроки и как она будет реализовываться? Как сложившаяся ситуация может отразиться на нацпроекте «Доступное жилье»?
В каких сегментах рынка ожидается снижение цен? В какой срок мы увидим пик кризиса на российском рынке недвижимости?

Участники конференции:

Алексей Гарюнов, директор департамента недвижимости УК "Финам Менеджмент"
Владислав Луцков, генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ"
Евгений Рубан, ведущий аналитик холдинга "МДК-групп"
Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании "КомСтрин"
Евгений Дорофеев, начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
Максим Клягин, аналитик УК "ФИНАМ"

Показать вопросы с ответами всех участниковАлексей ГарюновВладислав ЛуцковЕвгений ДорофеевЕвгений РубанМаксим КлягинОлег Борисенок Как пользоваться конференцией

вопрос 54
16:13 Елена Швец, Finam.ru

Уважаемые дамы и господа!
Время конференции истекло. Мы благодарим вас за интересный диалог. Спасибо за внимание, проявленное к нашей конференции!

вопрос 53
15:38 Татьяна
Уважаемые участники конференции. Безусловно, ситуация, когда хрущевка в Москве стоит столько же, сколько приличная квартира, например, в Копенгагене, нерепальна. Но, давно яваляясь убежденным "медведем" относительно российского (особенно московского) рывнка недвижимости, в данный момент не уверена в обвале этого рынка. Характер развернувшегося кризиса таков, что недвижимость становится той "реальной ценностью", которая может спасти хотя бы базовую часть сбережений. Потому что - во что еще вкладывать средства? В доллар? В евро? Ха-ха... Золото - тоже актив, чья цена скорее отрапжает эмоции рыночных игроков. Недвижимость - это материальная ценность. Ее можно использоваать - сдавать в аренду, жить самим, обменивать, в конце концов, по бартеру на что-то нужное. Не кажется ли вам, что в условиях, когда веры нет ни одному активу, инвесторы могут обратить внимание на этот момент?
15:47 Алексей Гарюнов, директор департамента недвижимости УК "Финам Менеджмент"
Основной фактор, который вы не отразили в своих перечислениях это ликвидность актива. Недвижимость даже на растущем рынке требует больших сроков экспозиции и проведения самой сделки, не говоря о кризисной ситуации.
15:51 Евгений Дорофеев, начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
Этот фактор может сыграть поль только для инвесторов-спекулянтов (а для них все равно, во что вкладываться, в недвижимость или перепроданное евро). Для абсолютного большинства граждан есть два давно проверенных направления инвестиций во время кризиса: если ненадолго, то - матрас, если надолго, то доллар.

вопрос 52
15:30 Илья
Нет биржи недвижимости. Как тогда можно говорить о ценах недвижимости? Ну, с ценой предложения немного проще - есть цены застройщиков. Подтвержденной же цены спроса нет в принципе. Это как на бирже - в стакане только куча предложений. Единственно что в этой ситуации могло бы быть подтверждением цены недвижимости - цены всех сделок, но они же не разглашаются...
15:43 Алексей Гарюнов, директор департамента недвижимости УК "Финам Менеджмент"
Вопрос к государству. Контроль за сделками, у Роснедвижимости есть все данные. но до сих пор многие не декларируют полную стоимость сделки из-за действующей налоговой политики и культуры налогоплательщика.

вопрос 51
15:18 Владимир
Проблемы КитФинанс во многом из-за увлечённости этим банком ипотекой и спекуляций с недвижимостью. Может стоит вообще ввести запрет на создание ПИФов недвижимости и ограничить спекуляции недвижимостью законами и налогами?
15:33 Алексей Гарюнов, директор департамента недвижимости УК "Финам Менеджмент"
Мне кажется, у Вас нет точного понимания, что такое ПИФ недвижимости.
Так например, наш фонд - ЗПИФ Капитальные вложения УК Финам Менеджмент - специализируется на покупки с/х земли, ее сдаче в обработку с/х предприятиям и последующей продажей не ранее чем через 15-20 лет! Мы реально развиваем рынок земли и помогаем с/х предприятиям.
Как раз ПИФы недвижимости не являются спекулянтами, а заинтересованы в долгосрочных инвестициях и стабильном рынке. В случае же принятия "пожарных" мер, которые Вы предлагаете, могут быть приняты законы, которые только навредят рынку. А спекуляции необходимо облагать дополнительными налогами во всех отраслях и рынок недвижимость не является исключением.
По поводу ипотеки, мне кажется что без поддержки Государства нам не обойтись. В текущей ситуации это единственный источник длинных денег.

вопрос 50
15:07 Максим
В этом месяце мне предстоит заключить договор на покупку квартиры в новостройке Подмосковья (строительство началось в августе 2008 и на сегодняшний момент построен только первый этаж) и стать соинвестором. На руках имеется предварительный договор и договор займа с оплатой 70% стоимости. Причем застройщик обещает поднять цену кв. м. Стоит ли с ним сотрудничать или по окончанию договора займа вернуть свои деньги????? И как можно оценить потенциал фирмы застройщика на фоне финансового кризиса? Все договорные отношения ведутся с застройщиком.
15:20 Евгений Дорофеев, начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
Оценивать финансовую состоятельность девелоперов сейчас очень трудно, - тем более не зная, о ком конкретно идет речь.
16:23 Евгений
Максим, я не рекомендую совершать сделку, кроме как в рамках закона 214. а финансовое состояние девелоперов помогу вам оценить следующими двумя ссылками из более чем уважаемых источников: http://www.irn.ru/news/28949.html ; http://www.vedomosti.ru/newspaper/articl...
16:25 Максим
Покупая жильё сейчас ты позопишь моё имя!

вопрос 49
14:41 Ярослав, fj
Владислав, что произойдет с квартирами, купленными у Миэля по предварительному договору (Миэль по Гранд парку обещает выдать жильцам право собственности только через два года), в случае банкротства Миэля? Не попадут ли эти квартиры в оплату кредиторам? Спасибо.
14:59 Владислав Луцков, генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ"
В случае банкротства юридического лица, с которым клиенты заключили Предварительный договор купли-продажи и внесли денежные средства в качестве обеспечения исполнения обязательств по Предварительному договору купли-продажи, клиенты будут признаны кредиторами третьей очереди. Требования по выплате соответствующей суммы обеспечительного платежа будет включено в реестр требований кредиторов.
Если право собственности на данные квартиры к моменту наступления банкротства не будет оформлено, то квартир как объектов гражданских прав в указанный момент не будет. Квартиры будут считаться как имущественные права (право на получение квартиры в будущем), возникшие у Правообладателя исходя из инвестиционного договора. В данной ситуации указанные имущественные права войдут в так называемую конкурсную массу, которая будет распределяться между всеми кредиторами.
Кроме того, исходя из условий Соглашения об обеспечении исполнения обязательств по Предварительному договору купли-продажи следует, что в случае незаключения договора купли-продажи с юридическим лицом - Правообладателем, последнее будет также обязано выплатить штраф в размере 20 % от суммы обеспечительного платежа.
15:02 Владислав Луцков, генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ"
за более подробными комментариями можно обратиться к юристам МИЭЛЬ
15:38 Алексей Гарюнов, директор департамента недвижимости УК "Финам Менеджмент"
Ярослав, как вы понимаете финансовую и юридическую грамотность пока никто не отменял, особенно в таких вопросах, как приобретение жилья. Человек который попытался обойти действие 214 ФЗ, должен отчетливо понимать этот риск, который он на себя берет.
15:34 Евгений
Ярослав, это очень рискованная схема. Если вынимать деньги сейчас, то при деться платить штраф не менее 10%. Вы заключаете договор с одной компанией, а квартиры в итоге получите от другой. Ваши деньги в такой структуре могут размазаться по счетам нескольких юр.лиц, что значительно затруднит и затянет их возврат
15:53 Ярослав, fj
Спасибо за ответ.
16:08 Евгений
Ярослав, и это самый радужный вариант, 214 ФЗ обошли как МИЭЛЬ так и вы
17:19 Юрий
Рекомендация одна - sell. Вытаскивайте деньги, пусть даже с потерями на неустойке.
Все остальные подробности читаем тут:
http://www.finam.ru/analysis/conf0000100...
Источник: http://www.finam.ru/analysis/conf0000100257/default.asp
25 окт. 2008 01:37

Другие ответы
1
А мне не кажется что он так уж неизбежен. В Москве, по крайней мере, всегда будет спрос на жильё, так какой же смысл снижать цены? Их будут держать до последнего, особенно на хорошее жильё.
25 окт. 2008 12:17
2
Никакого обвала цен на рынке недвижимости не будет. Самое большое, что можно ожидать - это стабилизацию, которая произойдет после понижающей коррекции цен процентов на 10-15 в течение первой половины следущего года. Осенью 2009 года цены ... Еще
3
07 февр. 2009 12:57