Подсказка

Для эффективного поиска ответа на Ваш вопрос, выберите вопросительное слово, например "Как" и соответственно этому вопросительному слову составьте свой вопрос. Если Ваш вопрос не содержит вопросительного слова, то выберите в списке -//- и просто напишите свой вопрос.

Как Вы думаете, в каких районах Москвы цены на квартиры в январе самые высокие и самые низкие?

Спрашивает Вадим Петрович   04 февр. 2008
Хотим поменять квартиру.
Ответ
Анализ ситуации на рынке элитных новостроек

Содержание:
1. Цены на элитные новостройки
2. Район Арбат
3. Район Остоженка.
4. Район замоскворечье.
5. Центральный район
6. Район "Запад"

Говоря о районной специфике цен на элитное жилье, прежде всего, следует отметить следующее. Элитное жилье в Москве может находиться либо в пределах Садового кольца (здесь выделяются различные исторические места: Арбат, Остоженка, Замоскворечье, Центр (районы Патриарших прудов, Тверской и другие), либо на Западе столицы (районы Кунцево, Крылатское, Воробьевы горы и другие). Так как подавляющее число элитных новостроек строится именно в пределах Садового кольца, а на западе столицы действительно элитных предложений достаточно немного, не имеет смысл разбивать предложения на "Западе" по более мелким районам.

1. Цены на элитные новостройки

Как видно из диаграммы, самым дорогим и элитным районом является Остоженка - в нем самые дорогие квартиры и пентхаусы. Далее следует Замосковоречье, на третьем месте - Центр. Отметим, что разница цен между Центром и Замоскворечьем по пентхаусам меньше, чем по всему элитному жилью. На четвертом месте идет район Арбата. Лишь четвертое место этого традиционно популярного района объясняется тем, что здесь не предлагаются пентхаусы. Если исключить влияние этого фактора, то Арбат перемещается на третье место, практически выравниваясь по ценам с Замоскворечьем.

На последнем месте с большим отставанием идет район Запад. Это вполне логично, так как это не исторический центр Москвы. Как уже упоминалось, особенностью Запада является то, что здесь цены за квадратный метр в пентхаусах и в остальных квартирах практически не отличаются.
Помимо сравнительного анализа средних за период цен интерес представляет сравнение цен по районам на начало и на конец периода.

Сравнив результаты, отраженные на диаграммах, можно увидеть, что и на начало, и на конец периода ранжирование районов по ценам на элитное жилье не изменилось. Произошли лишь небольшие изменения, которые не повлияли на место каждого района среди других. Так, если в ноябре 2002 г. средние цены на пентхаусы в Замоскворечье и в Центре были практически одинаковы, то в апреле цены на пентхаусы в Замоскворечье были уже на 450$ за метр больше, чем в Центре.

Рынок элитного жилья представлен дорогими квартирами и пентхаусами. Традиционно пентхаусы являются более престижными и соответственно более дорогими. Рассмотрим, какова была динамика цен на все элитное жилье и на пентхаусы в частности в период с ноября 2002 г.

Из диаграммы видно, что средняя цена на все элитное жилье является достаточно стабильной. Ее средний уровень за рассматриваемый период составил 4441$/кв. м. И на начало, и на конец рассматриваемого периода средний уровень цен был примерно одинаковым - 4500$/кв. м. Максимальный уровень отклонения от среднего за рассматриваемый период составил всего 136$ от средней цены (или 3,6%). Это отклонение было вызвано некоторым понижением цен в начале февраля.
В это время началась реализация квартир в доме по адресу: Борисоглебский пер., д.15 по достаточно низкой средней цене для этого района - 2761$/кв. м, что снизило среднюю цену по району "Арбат" на 115$. Кроме того, в районе "Центр" началась реализация квартир сразу в трех новых домах по адресам Весковский туп., 5; 1-й Неопалимовский пер., 8; и Шведский туп., 3. В результате общая площадь предлагаемых квартир в центре увеличилась более чем на 50%. Учитывая, что средняя цена предложений по этому району держится на уровне чуть меньше 4000$ за метр, это повлекло общее снижение цен. Таким образом, небольшие колебания цен за рассматриваемый период не были обусловлены какими-то конъюнктурными изменениями и в целом цены на все элитное жилье были стабильны.

Ситуация с пентхаусами аналогична: видно, что траектория изменения цен на пентхаусы в целом совпадает с описанной выше динамикой цен на все жилье, хотя в целом цены на пентхаусы несколько выросли. Во второй половине ноября 2002г. средняя цена держалась на уровне 5775$/кв. м, а в первой половине апреля 2003 г. - 5940$, т.е. больше на 165$ или 2,7%, что несущественно. Средняя цена на пентхаусы за рассматриваемый период составила 5774$ за метр, а отклонения от среднего лежат в пределах 3,5%. Таким образом, хотя средняя цена на пентхаусы несколько выросла за рассматриваемый период, это повышение несущественно, и лежит в пределах обычных колебаний цен.
Анализ цен на элитное жилье по отдельным районам.
Рассмотрим, какова была динамика цен для отдельных районов: Арбата, Остоженки, Замоскворечья, Центра и Запада.

2. Район Арбат

Характерной особенностью этого района является то, что в нем не предлагаются пентхаусы. Соответственно, при сравнении цен на Арбатские квартиры с ценами по другим районам это должно учитываться, так как наличие пентхаусов несколько завышает среднюю цену по району.

Из этой диаграммы видно, что цены на элитные квартиры в районе Арбат за рассмотренный период практически не изменились. Если на начало периода они составляли 3549$ за метр, то на конец периода - 3485$. Такое изменение лежит в интервале 1-2% и является несущественным. Что касается колебаний внутри периода, то оно не превышало 80$ или 2%. Средняя цена за период по району Арбат составила 3,5 тыс. $. Таким образом, цены на элитную недвижимость в районе Арбат, как и по Москве в целом, оставались достаточно стабильными и практически не менялись в период с ноября 2002 г. по апрель 2003 г.

3. Район Остоженка.

Район Остоженка продолжает оформляться как самый элитный район Москвы, его даже уже прозвали "Маленькая Европа по соседству с Кремлем". Цены на элитное жилье здесь не только являются самыми высокие по Москве, но и продолжают стабильно расти. Так, средняя цена на все элитное жилье в районе Остоженки за рассматриваемый период составила 6006$/м, при этом, если в конце ноября в среднем метр стоил чуть больше 5,5 тысяч $, то в первой половине апреля - уже на 700$ или 12% больше. В начале января началось падение цен, и к концу месяца средняя цена по району Остоженка была на 200$ ниже, чем в конце декабря. Затем цены опять поползли вверх, к началу марта достигли декабрьского уровня в 6115$/м и это повышение продолжается до сих пор. Так, за первую половину апреля средняя цена за квадратный метр элитного жилья по району Остоженка выросла почти на 100$.

Некоторое падение цен в январе связано с тем, что в этом месяце начали предлагаться квартиры по адресам: 1-й Зачатьевский переулок, д. 10 (средняя цена по дому на январь 4630$ за метр, дом без пентхаусов) и 3-й Обыденский пер., д. 2 (средняя цена по дому на январь - 5873$/м, дом без пентхаусов). Такое появление сразу двух домов на начальных стадиях реализации и без пентхаусов логично повлекло снижение средней цены по району.

Что касается пентхаусов, то в отличие от остальных квартир, цены в районе Остоженка на них были более стабильными и за рассматриваемый период практически не изменились. И на начало, и на конец периода они составляли порядка 7200$. Средняя цена на пентхаусы за период составила 7137$/м. В конце декабря - начале января цена на пентхаусы в районе Остоженки несколько упала, достигнув 7000$/м. Но это понижение составило менее 2% от цены, что несущественно, к концу февраля цены вернулись на прежний уровень.
Район Замоскворечье.

Единственным районом, который опережает Остоженку по темпам роста цен, является Замоскворечье. Здесь цены росли и на все жилье, и на пентхаусы. Однако следует отметить следующее: на протяжении всего периода замер цен производился по одним и тем же трем домам. Соответственно, цены на квартиры в этих домах росли с ходом строительства. Других объектов в этот период не появлялось, соответственно, полученные результаты не были сглажены присутствием в каждом периоде домов на разных стадиях строительства.

Таким образом, полученная динамика отражает, скорее, рост цен, обусловленный ходом строительства, а не изменение средневзвешенных цен по району. Рассмотрим эту динамику более подробно.

4. Район замоскворечье.

Средняя цена по всему элитному жилью в районе Замоскворечье составила за период с ноября 2002 г. по апрель 2003 г. 4925$/кв. м. При этом, если на начало периода средняя цена по элитным новостройкам составляла 4458$/кв.м., то к апрелю она выросла более чем на 1000$ или на 23%.

По пентхаусам рост был не таким существенным: средняя цена по району составила чуть более 5800$/м. При этом за рассматриваемый период средняя цена выросла почти на 700$ c 5400$/м до 5800$/м или на 13%.

Еще раз отметим, что полученная по району Замоскворечье динамика отражает рост цен, обусловленный ходом строительства и приближением момента сдачи объектов, а не "чистый" рост цен.
Район "Центр".

5. Центральный район

В районе "Центр" цены на все элитное жилье в рассматриваемый период колебались в районе 4100$/кв.м. При этом средняя цена в апреле 2003 г. была на 200$ (или на 5%) выше, чем в ноябре 2002 г. Из диаграммы ?5 видно, что небольшие спады цен наблюдались в конце декабря и в конце января - начале февраля. В последнем случае спад был не таким глубоким, за ним последовал существенный рост, в начале марта цены стабилизировались и продолжают пребывать в этом стабильном положении до сих пор.

Хотя описанные колебания не превышали 9%, рассмотрим, с чем они были связаны.
Как и в ситуации с другими районами, падение цен оказалось связанным с началом реализации квартир в доме без пентхаусов на начальной стадии строительства. В этом случае таким предложением, потянувшим за собой средние цены по всему району, стал дом по адресу Воротниковский пер.,4. Кроме того, во второй половине декабря почти на 15% упали цены на квартиры в доме по адресу 2-й Щемиловский пер., 2-4. В следующем периоде, в начале января, новых объектов не появилось, а цены практически по всем строящимся в Центре домам поползли вверх. На диаграмме ?8 хорошо виден этот скачок, в результате которого средняя цена по Центру вернулась на уровень конца ноября 2002 г.

В конце января в Центре началась реализация квартир еще в двух новых элитных домах, а в начале февраля - еще в трех (один их которых - дом с пентхаусами), что обусловило следующий спад цен, но не такой глубокий, как в конце декабря. Далее новых домов не появлялось, цены, как и положено, с ходом строительства постепенно росли, стабилизировавшись к весне.

Ситуация с пентхаусами в Центре была следующая. Средняя цена за период составила 5465$/кв.м. На конец ноября она составила 5372$/кв.м, а в первой половине апреля - 5613$/кв.м, т.е. на 240$ или на 4% больше. Рассмотрим колебания цен на пентхаусы в Центре внутри рассматриваемого периода.

Первый небольшой спад в начале декабря связан с тем, что в это время несколько упали цены на пентхаусы по адресу Страстной б-р, 10/34. В начале января произошел резкий взлет цен: в это время началась реализация достаточно дорогих пентхаусов по адресу ул. Усачева, вл. 3. Средняя цена квадратного метра в пентхаусах этого дома изначально составляла 8400$/м, что достаточно дорого для района Центр. Произошедший за счет этого взлет, при котором средняя цена по району за квадратный метр в пентхаусах достигла почти 5700$/кв.м., хорошо виден на диаграмме.

Но в начале февраля 2003 г. на рынке появляется новое предложение - пентхаусы по адресу: Весковский туп., 5 по средней цене всего 4200$ за квадратный метр. Это повлекло резкое падение цен по всему району. В течение месяца все квартиры в Весковском были проданы, что не удивительно, учитывая заманчивость этого предложения, и к началу марта цены на пентхаусы опять возросли, стабилизировались и вот уже в течение почти двух месяцев продолжают держаться на уровне 5600$/кв.м..

Основной вывод, который можно сделать по району Центр, состоит в том, что пока нельзя говорить о каком-то положительном тренде цен, так как разница цен ноября и апреля лежит в пределах обычных для данного района колебаний цен.

6. Район "Запад"

Отличительной особенностью района "Запад" является то, что цены на пентхаусы здесь всего на 150$ (или на 7%) выше, чем цены на все элитное жилье. При этом траектории изменения цен на пентхаусы и на все жилье полностью совпадают.

Средняя цена на все элитное жилье в районе "Запад" составила 2344$ за квадратный метр, а средняя цена на пентхаусы - 2476$. За период цена на пентхаусы и на все элитное жилье выросла примерно одинаково - на 260$ или на 12%. При этом рост цен произошел очень резко - в начале февраля, до этого скачка и после него цены на элитное жилье в районе "Запад" оставались стабильными. Этот взлет цен был связан с тем, что в начале февраля на 40% возросли цены на квартиры и пентхаусы в доме "Кунцево-2".

04 февр. 2008 22:06

Другие ответы
2
Думаю чем ближе к центру или к метро, тем дороже.
04 февр. 2008 18:24
3
Тверская, Пушкинская, Маяковская 8424 р. Рост к декабрю 2007 г. 4,5%
Зеленоград 3016 р. Рост к декабрю 2007 г. 5,1%
04 февр. 2008 21:59
← Показать все ответы
Комментарии
  • 30 дек. 2014 12:00

    Капец цены,я лучше в новостройках Челябинска трешку с ремонтом куплю за такие деньги http://rielt-sk.ru/projects