Подсказка

Для эффективного поиска ответа на Ваш вопрос, выберите вопросительное слово, например "Как" и соответственно этому вопросительному слову составьте свой вопрос. Если Ваш вопрос не содержит вопросительного слова, то выберите в списке -//- и просто напишите свой вопрос.

Кто знает, что такое договор ренты? Реально ли таким образом приобрести квартиру?

Спрашивает Камила   21 февр. 2008
Договор ренты
Ответ
После введения в действие с 1 января 1995 года ГК РФ в российском законодательстве появилось такое понятие, как РЕНТА.

Рента – вид регулярного дохода, основанного на передаваемом в собственность плательщика имуществе и не требующего от получателя трудовой деятельности.

При выборе вида договора ренты у многих возникают ВОПРОСЫ, на которые можно получить ОТВЕТЫ из представленной статьи.

Действующим ГК РФ установлено 2 вида ренты:

постоянная,
пожизненная.
Особая разновидность 2-го вида – пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная и пожизненная рента имеют много общего.

По договору ренты одна сторона (ПОЛУЧАТЕЛЬ) передает другой стороне (ПЛАТЕЛЬЩИКУ) в собственность иму­щество.

В обмен плательщик обязуется периодически выплачивать получателю РЕНТУ в виде определенной денежной суммы.

Имущество, передаваемое по дого­вору ренты, может быть как движи­мым, так и недвижимым:

антиквариат,
денежные суммы,
частные коллекции картин,
посуда,
мебель,
изделия из драг. металлов и драг. камней,
квартиры,
жилые дома,
дачи,
гаражи.
Не могут служить предметом догово­ра ренты имущественные права.

В час­тности нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собствен­ности на имущество.

Договор ренты заключается в пись­менной форме и подлежит обязатель­ному нотариальному удостоверению.

К ТОМУ ЖЕ:

договор, предусматриваю­щий отчуждение недвижимого иму­щества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Особенность РЕНТЫ заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату, сразу переходит в собственность плательщика.

ПОЛУЧАТЕЛЬ же взамен получает долговременное обя­зательство о выплате ренты.

Передача имущества в собствен­ность плательщика под выплату ренты может быть произведена ПОЛУЧАТЕЛЕМ:

за плату (помимо собс­твенно рентных выплат возмещают еще и стоимость переданного под вы­плату ренты имущества),
бесплатно (объем выплат сведен к собственно рентным платежам).

Если договор предусматривает передачу имущества за плату – применяют правила о КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ.

В противном случае – приме­няют правила о договоре ДАРЕНИЯ.

ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ ИМУЩЕСТВА под выплату ренты бесплатно договор ренты носит возмездный характер.

Существенное условие, определя­ющее разновидность договора рен­ты, – его срок.

При постоянной РЕНТЕ устанавлива­ют обязанность производить платежи бессрочно, то есть непрерывно.

При пожизненной РЕНТЕ обязанность платить устанавливают на время жизни одного или нескольких получателей.

В случае смерти получателя ПРЕКРАЩАЕТСЯ обязательство по выплате ренты.

В соответствии с законом рентные платежи производят в 1-ую очередь в форме денежных сумм (их размер оп­ределяют участники договора).

Договор постоянной ренты может предусматривать выплату путем:

- предо­ставления вещей,

- выполнения работ,

- оказания услуг.

Относительно пожизненной ренты закон устанавливает императивное требование об осуществлении плате­жей ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО деньгами.

Кто вправе выступать сторонами договора ренты?

Для ПЛАТЕЛЬЩИКОВ ренты ограничений нет.

Ими могут стать ЛЮБЫЕ физические и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие).

К получателям закон выдвигает ог­раничения:

• ПОЛУЧАТЕЛЯМИ постоянной ренты могут быть:

- граждане,

- некоммер­ческие организации (общественные и религиозные организации).

Некоммерческие организации вправе быть получателями постоянной ренты, только если это не противоречит зако­ну и соответствует целям их деятель­ности.

Следует обратить внимание на следующий МОМЕНТ.

Получателями постоянной ренты могут выступать лишь собственники имущества, пере­данного под выплату ренты,

• но НЕ ЛИЦА, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

• получателями пожизненной РЕНТЫ могут быть исключительно ГРАЖДАНЕ.

В данном случае получателем вправе стать не только собственник имущес­тва, отчуждаемого под выплату ренты, но и любой другой указанный собс­твенником гражданин.

ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА может быть установлена в пользу нескольких человек, чьи доли в праве на получение ренты считают равными.

Размер платежей по договору ренты определяется со­глашением сторон.

По договору простой ренты закон не устанавливает min и max разме­ры платежа, а только их индексацию.

В отношении пожизненной ренты за­коном определен min размер платежа.

Сумма его в расчете на 1 мес. не должна быть менее min размера оплаты труда.

Min размер оплаты труда ПРОПОРЦИОНАЛЕН сумме рентных платежей.

Закон вводит общее правило:

постоянную ренту выплачивают по окончании каждого квартала,
пожизненную ренту – по окон­чании каждого календарного мес.
Но стороны в договоре ренты вправе устано­вить иные сроки.

При просрочке сто­роны могут предусмотреть ПРОЦЕНТЫ!

Если их размер не оговорен, он устанав­ливается в соответствии со ст.395 ГК и определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных платежей.

Закон допускает возможность вы­купа ренты.

Существенное отличие между раз­новидностями договора ренты:

право выкупа ренты плательщиком установлено законом ТОЛЬКО в отношении постоянной ренты,
плательщик пожизненной ренты права выкупа НЕ ИМЕЕТ.

Выкуп постоянной ренты – это один из способов прекращения дого­вора.

Плательщик вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее ВЫКУПА.

Отказ плательщика постоянной ренты от дальнейшей ее выплаты путем выкупа должен быть сделан не позднее чем за 3 мес. до пре­кращения РЕНТЫ.

Договор постоянной ренты может предусматривать отсутствие у плательщика права на выкуп ренты при жизни получателя.

Право на выкуп ренты плательщик может реализовать, только когда:

получателями ренты станут правопреемники первоначаль­ного получателя,
либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

НУЖНО ПОМНИТЬ:

Право платель­щика на выкуп постоянной ренты явля­ется непреложным,
Условие договора об отказе плательщика от такого права ничтожно.

ПОЛУЧАТЕЛЬ может требовать прину­дительного выкупа по договору и пос­тоянной, и пожизненной ренты.

По договору постоянной ренты ПОЛУЧАТЕЛЬ вправе требовать принудитель­ного выкупа, если:

• плательщик просрочил выплату более чем на год (если иной срок не установлен договором);

• плательщик нарушил свои обяза­тельства по обеспечению выплаты;

• плательщик признан неплатежес­пособным либо возникли иные обсто­ятельства, очевидно свидетельствую­щие, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором;

• недвижимое имущество, передан­ное под выплату ренты, поступило в общую собственность (совместную или долевую) или разделено между несколькими лицами;

• в др.случаях, предусмотренных договором.

По договору пожизненной ренты ПОЛУЧАТЕЛЬ вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случае существенного нарушения условий договора.

Однако основания для возникновения такого права законом не установлены.

Если ПЛАТЕЛЬЩИК существенно нару­шает условия договора пожизненной ренты, ПОЛУЧАТЕЛЬ получает право требовать:

выкупа ренты плательщи­ком;
расторжения договора с возмещением убытков.

Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено БЕСПЛАТНО, то:

получатель вправе при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стои­мости в счет выкупной цены.

Выкупную цену ренты определяет соглашение сторон.

Если условие о выкупной цене отсутствует в договоре:

выкуп производят по цене, соответствующей годовой сумме под­лежащей выплате ренты.

Если под выплату ренты передают движимое имущество, то существен­ным является следующее УСЛОВИЕ.

Плательщик обязан:

застраховать переданное ему имущество в пользу получателя,
либо гарантировать обес­печение исполнения выплаты ренты путем установления в договоре неус­тойки, залога.
При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению вы­платы РЕНТЫ:

ПОЛУЧАТЕЛЬ вправе расторгнуть договор и потре­бовать возмещения вызванных этим убытков.

Закон не устанавливает для платель­щика ограничений в праве распоря­жаться приобретенной недвижимостью, кроме тех, что свя­заны с обеспечением пожизненного содержания.

Объект недвижимости не исключают из гражданского обо­рота.

ПЛАТЕЛЬЩИК может его продать, после чего он осво­бождается от выплаты ренты.

При отчуждении имущества пла­тельщиком необходимо учитывать, что рента обременяет:

земельный учас­ток,
предприятие,
здание,
сооружение,
другое недвижимое имущество.
В случае отчуждения такой недвижимости пла­тельщиком ренты его ОБЯЗАТЕЛЬСТВА по договору переходят на приобре­тателя.

Поэтому плательщик ДОЛЖЕН пред­варительно уведомить покупателя о том, что данный объект обременен рентой.

Существенное отличие между договорами ПРОСТОЙ и ПОЖИЗНЕННОЙ ренты служит возмож­ность перехода прав и обязанностей участников к другим лицам.

Законодательством предусмотрено:

права получателя постоянной ренты можно передавать др.гражданам либо некоммерческим организациям:

путем УСТУПКИ требова­ния и по наследству,
в порядке ПРАВОПРЕЕМСТВА при реорганизации юридических лиц.

При ПОЖИЗНЕННОЙ ренте права получа­теля ренты к другим физическим лицам НЕ ПЕРЕХОДЯТ.

Со смертью получателя договор прекращается.

Если получате­лей несколько, то в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его лю­дям.

Поэтому в договоре пожизнен­ной ренты можно записать:

«в случае смерти одного из получателей договор в части выплаты ренты данному полу­чателю прекращается».

Если же умирает ПЛАТЕЛЬЩИК, договор ренты НЕ прекращается.

Имущество, ставшее после заключения договора собственностью ПЛАТЕЛЬЩИКА:

включа­ется после его смерти в наследствен­ную массу,
переходит в собственность наследников.
В результате они сами становятся ПЛАТЕЛЬЩИКАМИ, обязан­ными выплачивать ренту на условиях, определенных договором.

При этом если у ПЛАТЕЛЬЩИКА не­сколько наследников, свидетельство о праве на наследство будет выдано им в соответствующих долях.

В этом случае, согласно ГК РФ, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа.

Риск случайной гибели при пос­тоянной ренте зависит от условий, на которых имущество передано под выплату.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущес­тва, переданного под выплату бесплат­но, несет ПЛАТЕЛЬЩИК.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданно­го под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту.

21 февр. 2008 19:28

Другие ответы
1
ДОГОВОР РЕНТЫ - договор, пo которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту ... Еще
21 февр. 2008 17:49
2
К вышесказанному стоит добавить, что покупка по договору ренты реальна, но есть свои подводные камни. В прошлом году договор ренты на однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы, в хрущевке оценивался примерно в 40 тыс. американских ... Еще
21 февр. 2008 18:25
Комментариев: 1 
3
Вообще да, чаще всего, если речь о квартире, это примеры когда содержишь пожизненно бабущек и дедушек. Есть одинокие старики, которым некому передать собственность и за которыми некому ухаживать.
24 февр. 2008 09:13