Подсказка

Для эффективного поиска ответа на Ваш вопрос, выберите вопросительное слово, например "Как" и соответственно этому вопросительному слову составьте свой вопрос. Если Ваш вопрос не содержит вопросительного слова, то выберите в списке -//- и просто напишите свой вопрос.

Как правильно купить квартиру и оформить сделку?

Спрашивает Вадим Петрович   17 авг. 2008
Помогите разобраться в следующей ситуации: мой товарищ живёт в квартире, которую собственник данной квартиры на словах обещал ему продать (заключить со ним договор купли-продажи), но до сих пор этого не сделал. Ситуация такова: фактически собственник передал квартиру, освободив жилплощадь. Он в данной квартире проживает, сделал в ней ремонт, оплачивает коммунальные услуги, но не может прописаться на этой площади, поскольку юридически переход права собственности не оформлен. Как обязать собственника выполнить свое обещание? Как, в случае отказа в передаче квартиры, возместить стоимость ремонта и коммунальных платежей?
Ответ
Да, и такое бывает. Нет предела человеческой доверчивости и недальновидности! А количество желающих воспользоваться этими качествами своих сограждан растет пропорционально числу издаваемых нашим правительством несовершенных законов. Как только в них возникает лазейка, туда сразу же устремляются аферисты всех цветов и фасонов, чтобы половить рыбку в мутной воде. И методы этой, с позволения сказать, ловли, зачастую бывают такими, что браконьеров можно назвать воспитанниками младшей группы детского сада.
Слишком велик соблазн и слишком велики ставки, чтобы мошенников остановила перспектива оставить кого-то без средств к существованию, а то и лишить жизни. Сколько в судебной практике рассматривалось случаев, когда многие "совершенно добровольно" подписывали дарственные, завещания, доверенности, а потом скоропостижно переезжали в отдаленные деревни, а то и умирали от сердечной недостаточности, предварительно передав мошенникам из рук в руки квадратные метры своего жилья...
Если кто-то продает "нечистую" жилплощадь, то существует опасность стать ее покупателем, а потом в одночасье лишиться того, что казалось приобретенным по закону и в соответствии с правовыми нормами.
Так что найти на вторичном рынке подходящую вам квартиру – полдела. А вот ухитриться купить эту квартиру и правильно оформить сделку, которую потом не признают недействительной, – это уже задача гораздо более сложная, которая зачастую бывает под силу не каждому, решившему сделать это самостоятельно. Впрочем, о привлечении к покупке недвижимости профессионалов мы еще поговорим, а сейчас обозначим основные линии поведения покупателя вторичного жилья.
Возможные сложности в покупке "вторички" зависят от множества условий покупки.
Одно из них – форма продажи.
Самый простой вариант - прямая продажа. Она же "чистая". Этот вариант – лучший подарок для покупателя. Почему? Потому что продавец имеет на руках достаточную сумму, чтобы не продавать свою имеющуюся в наличии квартиру. В свою очередь, в этой покупаемой квартире никто не живет (и самое главное, в ней никто не прописан), она не отягощена семейными или имущественными спорами, прошлое этой недвижимости чисто. Вероятность срыва такой сделки близка к нулю. Соответственно, и цена такой квартиры будет несколько выше – обычно процентов на десять.
Альтернативная сделка
Другой вариант ласково именуется "встречной" или "альтернативой" и означает, что покупатель вынужден сначала продать собственную квартиру, чтобы тут же отдать свои кровные за новую жилплощадь. Раньше проблемы "встречки" решались путем обмена равноценной неприватизированной площади и полюбовным договором продавца и покупателя о мзде за ухудшение жилищных условий одной из сторон.
Но и "встречка" – не самый сложный вариант.
Еще возможна так называемая "покупка с отягощением".
Зачастую обстоятельства вынуждают нас продавать и покупать не свободную от прав третьих лиц квартиру. Да, сделать это намного сложней, и поэтому продавцу приходится снижать стоимость квартиры. Допустим, в продаваемой квартире на момент ее приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, который не участвовал в приватизации. Но на момент продажи квартиры он оказался прописанным в новой квартире родителей. Момент щекотливый, но решаемый.
В принципе, поскольку речь в данном случае идет не о лишении ребенка права собственности, а всего лишь о снятии его с регистрационного учета, у нового собственника (то есть у вас) будет веское основание для выписки ребенка. Согласно ст. 292 ГК в новой редакции, члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования жилым помещением при переходе права собственности. Но процедура выписки потребует от вас обращения в судебные инстанции, а это может занять немало времени, которое, как известно, деньги. Да и судебные издержки-расходы нельзя со счетов сбрасывать...
Квартира под арестом.
Такие "мелочи" – ничто по сравнению с вариантом, когда на продаваемую квартиру налагается судебный, прокурорский или следственный арест, или же в ее истории имеются неисполненные супружеские, наследственные или иные имущественные обязательства. Поводом для расторжения такой сделки могут стать также договора залога, ренты, аренды, которые на момент продажи имеют отношение к данной жилплощади. Ну и уж совсем худо, когда сделка оказывается совершенной недееспособным лицом или по принуждению.
Любое из вышеперечисленных условий является достаточным основанием для того, чтобы суд либо вернул квартиру ее бывшему владельцу, либо не разрешил вам оформить эту квартиру в собственность. Естественно, имущественный или семейный спор может быть разрешен положительно, то есть в ваших интересах. Но сколько вы за это время потеряете нервов, здоровья, денег и прочих ценных ресурсов, это одному богу известно. Так что, соблазнившись низкой ценой такой "нехорошей квартиры", будьте готовы к разного рода "сюрпризам".
Основное правило для покупателя: проверять, проверять и проверять.
Проверять нужно все: личность продавца (оказывается, именно это на сегодняшний день является одной из самых сложных процедур), его дееспособность, а также историю продаваемой квартиры... Да, это потребует от вас вполне определенных усилий, времени, денег... Но ставка слишком велика, чтобы пустить процесс на самотек и предоставить все воле божьей. Если возможностей "нагреть" покупателя на первичном рынке существует не так уж и много (но как ни странно, ими мошенники пользуются с завидной регулярностью и успехом), то изобретательность любителей больших и легких денег на вторичном рынке жилья просто не знает границ.
Но прежде чем мы приступим к разговору об этом, нелишним будет помочь вам выработать стратегию вашего поведения на самом, что называется, невинном этапе - просмотре квартиры. Ведь прежде чем что-то купить, мы придирчиво (или не очень) и долго (или не совсем) выбираем объект наших притязаний. Оказывается, не только покупку квартиры, но и выбор ее нужно делать с умом.
Удивительно недорогая квартира.
Посмотрите газетную уголовную хронику. Там вы найдете массу описаний случаев, когда покупателю недвижимости (который озвучил свое желание с помощью объявления в газету, а то и вовсе на столбе) позвонили "продавцы" удивительно недорогой квартиры и мягко и ненавязчиво пригласили его посмотреть квартиру, взяв с собой залог. В результате этот покупатель квартиры вовсе не увидел. Равно как и своих денег, которые он имел неосторожность иметь при себе, мобильного телефона и прочих ценностей. А некоторым таким покупателям уже не суждено увидеть белый свет – обычно их избивают до полусмерти на подступах к квартире, указанной неизвестным голосом по телефону, чтобы поживиться, чем послали бог и наивность потенциального квартировладельца.
Так что разъезжая по адресам, возьмите себе за правило соблюдать несколько нехитрых рекомендаций, возможно, они сохранят вам не только ваши деньги, но и жизнь.
Когда вы ведете предварительные телефонные переговоры с владельцем квартиры, дайте ему понять, что приедете на встречу не один. Попросите абонента продиктовать вам свой номер, чтобы "перезвонить ему через 10 минут". Если у вас есть АОН – замечательно. В случае отказа собеседника сообщить вам свой номер, вежливо попрощайтесь с ним и возблагодарите небо за то, что не ввязались в темную авантюру.
Перед тем как ехать смотреть квартиру, сообщите родственникам, соседям, знакомым или друзьям адрес, по которому вы поехали. И желательно в письменной форме. И не думайте, что ангельский голос милой девушки на том конце провода спасет вас от столкновения с грубой реальностью – сколько простаков погорели на обаятельных "подсадных утках"!
Когда вы уже на месте и уже вошли в квартиру, сразу попросите разрешения позвонить. Скажите, что вам нужно сделать срочный звонок, и если вам откажут в доступе к телефону, симулируйте приступ диареи и бегите вон из квартиры, пока все не кончилась для вас гораздо худшими недомоганиями. Если телефон вам предоставят, невинно сообщите заранее подготовленному к такому звонку человеку, где вы находитесь и через сколько времени вас ждать, и у какого подъезда. При удачном завершении звонка можете немного успокоиться - прямо на выходе из квартиры вам не причинят никакого вреда.
Не дразните гусей.
Ну и естественно, не дразните гусей. Как бы вы ни заботились о своем статусном внешнем виде, не стоит приезжать на просмотр квартиры на дорогой иномарке или в одежде из последней коллекции знаменитого дизайнера. Мошенники и откровенные бандиты воспринимают "крутой прикид" покупателя как сигнал к немедленным действиям, а то второго такого случая им может не представиться. Если же намерения продавца чисты, ваша вызывающе дорогая одежда не позволит вам с чувством, толком и расстановкой поторговаться.
Торг.
Ну вот, о собственной безопасности вы подумали. Теперь ваш святой долг – попытаться сбросить цену. Вам необходимо обнаружить как можно больше существенных (и не очень) недостатков квартиры. Не ленитесь шевелиться и заглядывать во все щели и углы. Не стойте, пассивно слушая заливающегося соловьем сладкоречивого продавца, встревайте в разговор, комментируйте, жестикулируйте, отпускайте критические замечания.
Даже если вы не нашли недостатков, апеллируйте к неблагоприятной экологической обстановке (а где она сейчас благоприятна?), кармическим нарушениям энергетического фона, слухам о незаконном проживании в районе нечистой силы и т. д. Как бы нелепо ни выглядели ваши претензии, раз вы собираетесь платить деньги, и немалые, вы можете позволить себе иметь маленькие слабости.
Главная опасность - продажа квартиры по подложным (недействительным) документам.
После того как всласть поторговались, подумайте о том, где, как и в какой извращенной форме вас могут обмануть в дальнейшем. Главная опасность - продажа квартиры по подложным (недействительным) документам. Поэтому приготовьтесь к тому, что вам придется проверить:
паспорт собственника продаваемой квартиры;
базу данных рынка недвижимости;
правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;
последовательность предыдущих отчуждений продаваемой квартиры;
местонахождение и состояние здоровья предыдущих собственников квартиры;
наличие или отсутствие юридических отягощений и запретов на продажу квартиры.
Не ленитесь использовать информацию, которую вы смогли получить от бдительных бабушек, вечно сидящих на лавочке перед входом в подъезд. Вполне возможно, что они дадут вам ценные сведения о прежних жильцах, "непонятно куда уехавших" два месяца назад, и об этом "странном молодом человеке", с которым вы только что беседовали как с законным владельцем жилплощади. Такие разговоры должны навести вас на вполне определенные подозрения.

А уж дальше начинайте полномасштабную проверку всех возможных аспектов сделки. Чем больше вам удастся "накопать" информации относительно продавца и его "товара", тем меньше вероятность срыва сделки или обмана.
Первое, что жизненно необходимо сделать, – это проверить личность продавца квартиры. Делать это нужно обязательно, и в этом вопросе ни в коем случае не стоит скромничать. Предупредите продавца, что удостоверяющие его личность документы, а также правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру вы собираетесь отнести в соответствующие службы к соответствующим специалистам. Мошенникам такая перспектива вряд ли понравится, а честного человека это не заставит почувствовать себя униженным. Если, конечно, вы ведете себя достаточно корректно.
"Аллах не Минздрав, предупреждать не будет..."
Итак, паспорт. На сегодняшний день это единственно возможный документ для совершения сделки с недвижимостью. Причем речь идет о паспорте, выданном после 1992 года. Если вам предлагают довольствоваться воинским билетом или того хуже – справкой о прописке на территории воинского подразделения, попрощайтесь с доблестным офицером, какой бы выгодной для вас ни казалась сделка.
Вас должны насторожить (несмотря на дату выдачи и срок регистрации его владельца) паспорта бывших союзных республик, особенно государств Северного Кавказа, Закавказья, Средней Азии, Краснодарского края. То же самое можно сказать о внешне безупречных паспортах, в которых дата рождения владельца почему-то плохо стыкуется с его реальным "внешним" возрастом. ДЛЯ проверки личности продавца желательно обращаться в профессиональную службу безопасности, ведь ушлые мошенники переклеивают фотографии, вставляют чистые страницы, используют поддельные штампы о прописке (регистрации), изменяют серии и номера паспорта. Подлог может быть выявлен только в процессе спецконтроля.
Профессиональная проверка может выполняться работниками служб безопасности риэлторских фирм, частными детективными агентами. Нелишним будет проверить вашего продавца через максимальное количество указанных ниже служб:
центральное адресно-справочное бюро ГУВД (ЦАСБ ГУВД);
зонально-информационный центр;
база данных городской телефонной сети;
единый государственный реестр прав (ЕГРП);
база данных главного нарколога. На худой конец можно обратиться к участковому, который за определенное вознаграждение может организовать Проверку через зонально-информационный центр (ЗИЦ). Он же может дать вам информацию о семейном положении и судимостях вашего продавца. Все эти дополнительные услуги, соответственно, выполняются по взаимной и полюбовной договоренности, которая обойдется вам гораздо дешевле, нежели потеря стоимости квартиры. Другое дело, если вы, получив массу негативной информации, все же решитесь на сделку, ну что ж, тогда ваши потери увеличатся... Как говорят на Востоке: "Аллах не Минздрав, предупреждать не будет..."
Чья квартира?
Следующий этап - проверка правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру. Это дело еще более сложное, нудное, но сделать его жизненно необходимо. Первое, что вас должно насторожить, – тот факт, что при первой встрече продавец предоставляет вам не подлинники, а только копии этих документов. Это, конечно, свидетельствует об осторожности продавца, но вам-то от этого не легче. Не принимайте окончательного решения и ничего не подписывайте, пока не увидите (а лучше не пощупаете) подлинники.
Сообщите несговорчивому и подозрительному продавцу, что обязательно предъявите эти самые копии куда надо. А еще лучше сделайте копии самостоятельно и отдайте их на экспертизу профессионалам. Мошенник или аферист не захочет связываться со столь "подкованным" клиентом и, скорее всего, отправится на поиски более доверчивого, благо их в нашем отечестве хватает.
Запомните: вступать в какие-либо юридические или финансовые отношения с продавцом (подписывать договор купли-продажи или вносить аванс или задаток) вы можете только после тщательной проверки как личности продавца, так и предъявленных вам подлинников правоустанавливающих документов. Тут особняком стоит вопрос о проверке цепи сделок отчуждения данной квартиры.
Еще большим недоверием вы должны проникнуться к поверенному продавца, который собирается заключать с вами сделку от лица законного владельца. Как бы солидно ни выглядела доверенность, вы не можете ручаться, что настоящий хозяин квартиры в данный момент жив-здоров и находится во вменяемом состоянии.
17 авг. 2008 16:04

Другие ответы
1
По первому блоку вопросов прогноз неутешителен - устное обещание к делу не пришьёшь, иначе бы давно аферисты всех мастей судились бы с хозяевами квартир по поводу "устного обещания". По ГК сделка с недвижимостью совершается в письменной форме ... Еще
17 авг. 2008 14:40
2
Законно заставить такого собственника выполнить свое устное обещание ваш товарищ не сможет. Так как такое обещание никаких юридических последствий не порождает. С другой стороны и этот горе-продавец не может заставить вашего приятеля ... Еще
03 сент. 2008 14:33
3
Ответ на оба вопроса будет отрицательный. Нельзя обязать собственника продать принадлежащее ему имущество. Сделка купли-продажи оформляется только в письменном виде. Предварительный договор тоже не заключался. Аналогично и по второму вопросу. ... Еще
04 сент. 2008 05:38