Приобретение недвижимости - полагаться только на себя

Представление о рынке недвижимости как о лохотроне, где армия жуликов только и ждёт своих "буратино" - это, конечно, паранойя. Большинство и покупателей, и риэлтертов - люди, не желающие Вам зла. Вместе с тем, отношение посредников к своим профессиональным обязанностям способно существенно осложнить жизнь покупателя, свидетелем чему я был неоднократно.
Самым распространённым заблуждением клиента является то, что риэлтер лучше знает, как подобрать квартиру, имеет некую "эксклюзивную" базу. Не знаю, может, такая база где-то и существует, но ни один из моих знакомых ни разу не купил квартиру, которая не была бы представлена в общедоступной газете (чаще всего - "Из рук в руки"). У меня сложилось такое впечатление, что именно эта, "газетная" база - первичная, всё остальное - производные, содержащие в себе информацию искажённую и менее актуальную (кстати, это верно и применительно к аренде жилья). Обращаясь к посреднику за подбором квартиры, клиент, по сути, усаживает его за чтение газеты, с чем вполне мог бы справиться самостоятельно. И действительно - откуда у риэлтера возьмётся иная информация? Какой-то продавец заключил, именно с этой фирмой (или её партнёром, эксклюзивный договор? Бывает, конечно, но чтобы совпало с запросом покупателя - едва ли. от и получается, что, самостоятельно читая газету, мы экономим кучу времени и избавляемся от информационного "шума". А может ли вообще быть иначе? На мой взгляд да, но не сегодня и не у нас. По логике вещей, риэлтер, получивший чёткую инструкцию о спросе на жильё, мог бы составить полный перечень квартир, удовлетворяющих критериям клиента - и вступить в диалог с их владельцами на предмет продажи. Мне, например, однажды довелось по просьбе близкого человека искать ему квартиру - квартира нашлась, но её хозяева даже не задумывались о продаже. Однако выяснилось, что за конкретный дом они не держатся и готовы переехать в равноценную квартиру при условии, что им доплатят на 15-ю модель "Жигулей". Покупатель приобрёл для них квартиру и машину - и состоялась сделка обмена. Но я никогда не слышал, чтобы профессиональные риэлтеры работали таким образом - им проще "лопатить" одну и ту же газетную базу - а это мы можем и сами.
Второй подводный камень - представление о том, что риэлтеры "особым образом" тщательно проверяют чистоту квартиры. Однажды мои знакомые искали (и нашли - через газету) однокомнатную квартиру. Объявление в газету дало крупное агентство. Дело дошло уже до внесения залога. Продавцом была дама - племянница и наследница предыдущей жилицы квартиры. Причём эта жилица (бабушка лет 70-ти) скончалась не слишком давно, а ещё месяцами тремя раньше - из квартиры выписалась. Агентство уверяло, что всё "чисто", "проверено". Однако сама последовательность - пожилой человек выезжает из квартиры не по обмену, не переселяя туда других родственников - и тут же умирает - показалась сомнительной. Сходили по адресу, указанному как место, куда выписалась бабушка (смутило и то, что не указан был номер её новой квартиры, только улица и дом) - оказалось, что по этому адресу располагается психбольница. Когда менеджера агентства напрямую спросили о природе такой странной сделки, он растерялся и бормотал что-то типа "ну, так же можно..." Действительно, формально ничего не нарушено - хозяйка на старости лет могла заболеть психическим заболеванием, права собственности её это не лишает. Родственники всё равно остаются наследниками, где бы хозяйка ни провела свои последние дни - дома или в больнице. Естественно, наследники вправе распорядиться своим имуществом. Но в истории присутствует ощутимый "фактор риска" - а риэлтер не только умолчал об этом - похоже он даже не сделал никаких движений, чтобы вскрыть предысторию жилья.
О более простых "проколах" и говорить не приходится - очень уважаемое крупное агентство помогало продавать квартиру, доставшуюся мужчине после смерти предыдущей хозяйки. Но мой вопрос, в каких они были родственных отношениях, агентство на голубом глазу отвечало "мать и единственный сын"; на вопрос о характере наследства - "по закону". Мой собственный разговор с продавцом показал, что он приходился покойной одним из племянников, а квартиру унаследовал по завещанию. Можно ли говорить о том, что агентство вело "нечестную игру" - нет, и никакой особый интерес здесь не прослеживается - просто никому не хотелось вникать в свою работу.
Кстати, это же агентство предлагало внести в договор пункт на случай негативных юридических последствий типа "В случае признания данного договора недействительным, Продавец обязан..." На моё робкое замечание, что, в случае признания договора недействительным, данный пункт также будет недействителен, и продавец уже ничего не будет обязан, специалист агентства возразил "А мы всегда так пишем!"
В одном из ответов я уже упоминал о квартире, в свидетельстве на которую была внесена запись об обременении "С правом проживания членов семьи собственника". Огромное, много лет существующее на рынке, агентство уверяло, что в новом свидетельстве такого обременения не будет - а оно осталось, причём дословное (!) Имели место сразу две глупых ситуации - прокол агентства и странное поведение регистрирующего органа, который неизвестно, чьи права защищал, ведь "члены семьи" нового собственника - это совсем не те люди, что имелись в виду при появлении первоначального обременения. Похоже, однако, менеджер, вёдший от агентства эту сделку, просто не знал, что такое обременение, как оно возникает и как - снимается. Всё пришлось урегулировать покупателю...
Какие выводы влечёт за собой этот опыт? Всю основную работу, на мой взгляд, надо делать самостоятельно. А агентство привлекать на последнем этапе "залакировать". Пусть и они свой взгляд на ситуацию бросят. Но Вас они не заменят, "спасение утопающих...", как известно...

Пишет
Андрей Валерьевич
Андрей Валерьевич
Комментарии
Оксана С.   04 авг. 2008 14:01
Уважаемый Андрей Валерьевич!
Работа риэлтора по подбору квартиры не заключается в прозвоне объявлений из газеты, хотя это обязательная составляющая. Ведь главное при прозвоне в процессе разговора с продавцами, будь то агентство или частное лицо, выяснить многие нюансы предстоящей сделки: условия, требования, попробовать прощупать подводные камни. И многие люди, которые никогда раньше не сталкивались с вопросом покупки-продажи недвижимости, просто не знают, как надо строить разговор. Это приходит только с опытом. Опытный риэлтор сразу чувствует фальшь. Бывает, что мой клиент найдет подходящую квариру (это его право, и я никогда этому не препятствую), а потом приходится его убеждать отказаться от покупки выбранного варианта, дабы избежать негативных последствий.
По поводу "Признания договора недействительным", такую фразу просто необходимо ставить в договор, в целях безопасности покупателя. Только она должна быть юридически грамотно составлена. "В случае признания судом сделки (а не договора!!!) недействительной, ....".
Андрей Валерьевич   17 авг. 2008 21:48
Уважаемая Оксана!
Я не ставлю под сомнение Вашу личную компетентность и добросовестность. Но Вы пишете о том, как должно быть, а я - о том, как есть. Мне приходилось иметь дело с "Вавилоном", "Миэлем", "БЕСТом", "ИНКОМ-Недвижимостью" и МИАНом. Согласитесь, что, даже если Вы не работаете ни в одной из данных фирм, то это далеко не последние участники рынка. Так вот - никто из них ничего не подмечал, а одна фирма прошляпила, даже когда я вплотную подвёл сотрудника к св-ву о собственности и ткнул носом "это - опасно?" - "да не-е-ет, наверное, ничего..." Потом это "ничего" - сыграло. Наверное, Вы повели бы себя иначе, всё исследовали бы и дали нужный совет. Но клиент, идя к риэлтеру, должен настраиваться не на лучшего по профессии, а на среднего - а как иначе?
Ирина   22 окт. 2008 19:27
Тысячу раз согласна с Вами, Андрей Валерьевич! Подпишусь под каждым Вашим словом, так как собственный опыт общения с риэлтерами привёл меня к абсолютно идентичному заключению. К сожалению, те посредники, которые сейчас присутствуют на рынке недвижимости, являются далеко не лучшими профессионалами во всех отношениях.
Андрей Валерьевич   22 окт. 2008 22:22
Я бы сказал так: они профессионалы работы по наезженной колее, причём эта колея такая, что по ней вполне могут ехать и любители. А придумать что-нибудь нестандартное, такое, что не под силу клиенту они, увы, не хотят (или не могут). Я (для примера) представляю, как МОГ БЫ работать риэлтер (на покупку): покупатель делает заявку, в базе ничего нет, и риэлтер ОБЗВАНИВАЕТ и ОБХОДИТ владельцев подходящих квартир, предлагая им переехать. Да, к цене добавится "бонус" за снятие старого хозяина с места и премия риэлтеру - но зато сделка состоится! А в базе копаться - может и сам покупатель! Никогда не забуду такого диалога в одной уважаемой риэлтерской фирме: "Мне нужна такая-то квартира, неальтернативная, никаких кредитов я не беру, вся сумма у меня в банке, готов платить хоть завтра!" - "О-о-о-о-о-й како-о-о-о-о-й у Вас сложный заказ!" Занавес!
Искандер   17 окт. 2009 11:49
Есть такое мнение: надо искать не хорошую компанию, а хорошего риэлтора.
Андрей Валерьевич   17 окт. 2009 12:09
Надо искать не хорошего реэлтора, а хорошую квартиру!