Гостиницы Москвы

Сегодня в Москве насчитывается, по разным источникам, от 160 до 172 гостиниц различных категорий, форм собственности и ведомственной принадлежности, общей емкостью от 65 до 70 тысяч мест. С начала 1990-х гг. в Москве происходит постепенный вывод из эксплуатации ведомственного гостиничного фонда, обычно низкой категорийности. Этот процесс не всегда компенсируется адекватным приростом мощностей специализированных гостиничных операторов.

В столице сегодня сосредоточено не менее 4% средств размещения России. Доля города по показателю единовременной вместимости составляет 18% по количеству мест и 20% по количеству номеров. При этом по числу ночевок всех категорий посетителей на столицу приходится свыше 31%, а иностранных граждан - 52%.

На рубеже начала 2000-х годов загрузка номерного фонда гостиниц Москвы составляла 51-59%, что заметно превышало общероссийский уровень, который в течение длительного времени колеблется на уровне 37-38%. Однако, за период с 2000 года уровень загрузки московских гостиниц заметно возрос и к октябрю 2008 года достиг, по разным оценкам, 70-71%. Этот уровень следует оценивать как очень высокий, он заметно превышает аналогичный показатель ведущих столиц мира. Естественно, высокий уровень загрузки гарантирует приемлемую рентабельность гостиничного бизнеса. С оживлением деловой активности, ростом подвижности населения России и увеличением туристических потоков заметно снивелирован фактор сезонных скачков в загрузке московских гостиниц.

Тем не менее, пиковые периоды в загрузке сохраняются до сих пор. В периоды наибольшей деловой активности (например, в сентябрь-октябрь 2007) загрузка, по данным хотельеров, составляет 100% и даже превысила этот уровень. Это было связано с проведением в городе крупных выставочных мероприятий. Пики избыточного спроса существуют несмотря на то, что периоды максимума турпотоков и прибытий с деловыми целями разнесены во времени: основная турактивность приходится на летние месяцы, в то время как максимальный спрос со стороны приезжающих с деловыми целями приходится на весну и осень.

В итоге перегрузка базы гостиниц Москвы приводит к двум важным обстоятельствам: реальное сдерживание въездных потоков, особенно в туризме, и резкий рост цен размещения в гостиницах столицы. С начала 2000-х годов наметилась тенденция ускорения темпов роста въездного потока в Москве. Заметную роль в этом сыграли туристические потоки (следует иметь в виду, что в категорию туристов попадают и иностранцы, посещающие Москву с деловыми целями по туристическим визам).

Динамика въезда в Москву выгодно отличается на фоне общемирового и российского трэндов. Объем въездного туризма в городе растет темпами, почти в 4 раза превышающими среднероссийские показатели и в 10 раз - общемировые. В частности, более 70 % иностранцев, прибывающих в Россию с туристическими целями, обязательно посещают Москву. В абсолютном выражении рост въезда во многом обусловлен быстрыми темпами прироста въезда гостей из-за рубежа.

Цены гостиниц в Москве

Общий уровень цен гостиниц Москвы варьирует в широком диапазоне в зависимости от уровня предоставляемых услуг, расположения и статусного уровня конкретного отеля. Следует подчеркнуть, что уровень цен на сопоставимые номера в Москве нередко заметно выше, чем в большинстве столиц и крупных туристических центров Европы.

Большинство гостиниц Москвы категории 3* и выше активно используют политику адаптации цен под особенности текущего спроса. Как правило, выделяются 3 основных тарифных периода: высокий и низкий сезон, и так называемые выставочные периоды, характеризующиеся заметным увеличением цен. В отдельных гостиницах г.Москвы предусмотрено до 5-6 ценовых периодов. Размах скидок/надбавок в зависимости от сезона может достигать 25%. Многие московские гостиницы для увеличения доходов также применяют надбавки за «вид из окна».

Стремление максимизировать загрузку гостиниц приводит к попыткам привлечения партнеров, способных обеспечить большие потоки клиентов. Весьма распространенна практика дисконтов с цен стойки для оптовых клиентов. Такие скидки обычно распространяются на крупных корпоративных клиентов и туристические фирмы. Размер дисконта достигает 10-50%, обычно он увеличивается с ростом категории гостиницы.

Некоторые гостиницы города Москвы стимулируют ценой привлечение определенных категорий клиентов. Например, гостиничный комплекс «Измайлово» на протяжении длительного периода времени предоставлял специальную скидку для граждан так называемого Дальнего зарубежья, в то время как гостиница «Космос», наоборот, пытается специальным снижением тарифа привлечь граждан России.

На данный момент в Москве предлагают свои услуги около 20 гостиниц категории 4*-5* международного уровня, в том числе находящихся в управлении крупных международных сетей: «Арарат Парк Хаятт», 4 гостиницы под управлением «Марриотт», «Балчуг-Кемпински», «Националь», «Марко-Поло», «Международная», «Метрополь», «Савой», «Рэдиссон-Славянская», «Новотель-Центр», «Шератон» и др. Большая часть этих гостиниц располагается в историческом центре Москвы. Цена размещения в данных гостиницах в стандартном номере обычно превышает 300 долларов США за ночь. Этот уровень несколько превышает среднеевропейские расценки на услуги подобного класса.

Новые гостиницы Москвы

В общем виде ситуацию на гостиничном рынке можно охарактеризовать так: иностранные партнеры готовы, в первую очередь, управлять, но не строить. Особенностью московских рынка инвестиций является то, что в строительство гостиниц Москвы вкладывается, в основном, российский капитал. Брэндовые вывески не должны смущать - это не зарубежные бизнесы, это гостиницы, отданные в управлении западных операторов, как правило – на началах франчайзинговых соглашений.

Причины осторожного отношения иностранцев к строительству гостиниц в Москве достаточно очевидны. В числе устойчивых локальных препятствий следует выделить две. Во-первых, землю в городе нельзя приобрести в собственность, что особенно критично для западных компаний. Во-вторых, диктуя условия работы, город создает различные существенные обременения для инвестора. Например, устанавливая высокую стоимость выкупа права аренды земли, либо завышая долю города при разделе вновь созданной в результате реализации проекта стоимости. Для гостиничного бизнеса, в котором сроки окупаемости инвестиций зачастую превышают отдачу вложений, например, в развлекательные или торговые бизнесы, этот фактор может играть решающую роль.

С начала 1990-х основные усилия застройщиков были сосредоточены в основном на вводе гостиниц категории 4*-5*, либо категории 3* с функционалом и тарифами, приближающимся к уровню более высоких сегментов. Этот выбор хорошо мотивирован – преимущественно вводились объекты в центре города, где ставками арендной платы за землю весьма высоки. Кроме этого, рынок был готово принять определенное количество объектов верхней ценовой категории – ресурс, в настоящее время близкий к исчерпанию. Наконец, несмотря на повышенные затраты на строительство инвесторы рассчитывали на более быструю окупаемость гостиниц верхнего сегмента за счет высоких тарифов на проживание. К настоящему моменту дефицитная составляющая роста цен в этой категории близка к исчерпанию, многие гостиницы категории 4-5* предпочитают «подморозить» или даже снизить тарифы ради увеличения загрузки объектов. Ввод новых и реконструкция действующих объектов в сегменте 3* бизнес- и туркласса был минимален, что усугубило нехватку соответствующих мощностей.

В большинстве случаев потенциальные инвесторы обращают свое внимание в первую очередь на действующие объекты. Возведение новой гостиницы сопряжено с поиском хорошего земельного участка, и затраты на получение такого участка могут быть достаточно высоки.

Этой тенденции благоприятствует политика московских властей, которые с легкостью проводят инвестиционные конкурсы на реконструкцию московских гостиниц. Таким путем нашли своих инвесторов гостиницы «Пекин», «Белград», «Будапешт», «Минск» и другие. Характерно, что в качестве инвесторов этих проектов широко представлены крупные российские финансово-промышленные группы и холдинги.

Программа модернизации действующих гостиниц сопряжена с уменьшением номерного фонда. Многие существующие гостиницы советской постройки занимаются поэтажной модернизацией, с расширением площади жилой зоны номеров с 9-12 кв. м. до 14-16 кв. м. в результате количество номеров в гостинице уменьшается. В гостинице «Измайлово», например, количество номеров после модернизации сократилось на 30%.

Стагнации номерного фонда в средней ценовой нише способствует ставшее обычной практикой стремление инвесторов в ходе реконструкции поднять категорию гостиницы в расчете на увеличение ее оборота. Почти все из реконструированных и реконструируемых объектов в центре города не избежали этой участи.
Пишет
Архив сайта
Архив сайта