Какую систему налогообложения выбрать при сдаче квартиры в аренду?

Сдача квартиры (имущества), а аренду является предпринимательской деятельностью, поэтому на собственнике квартиры лежит обязанность об оплате налога на доходы.

Основой для оплаты налога при сдаче квартиры в аренду является не договор, а фактически полученный доход.

Доход, полученный арендодателем, подтверждается либо распиской, либо документами о перечислении денежных средств на расчетный счет арендодателя (собственника квартиры). Договор об аренде/найме квартиры по сути лишь намерение собственника квартиры её сдать. Может статься, что после заключения и подписания договора арендатор может не заплатить, отказаться от исполнения договора либо отказаться от подписания соглашения о расторжении договора.

Поэтому собственнику квартиры необходимо заключить с арендатором договор аренды/найма квартиры приложением, к которому будут расписка о получении денег за аренду в соответствии с графиком платежей указанным в договоре.

Законодательство РФ предусматривает три способа оплаты налога на доходы при сдаче квартир (имущества) в аренду собственниками помещений.

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13%

Один раз в год, не позднее 30 апреля арендодатель (собственник квартиры) представляет в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц формы 3-НДФЛ. Не позднее 15 июля текущего года арендодатель оплачивает по ставке 13% налог на доходы. 13% от суммы дохода за предыдущий год.

Например: 30000 рублей в месяц (доход по договору аренды/найма в месяц) * 12 месяцев * 13% = 46 800 рублей (сумма налога, которую необходимо оплатить до 15 июля текущего года)

Важно! При определении налоговой базы учитываются все доходы плательщика налога, полученные им не только в денежной, но и натуральной форме. А это значит, что доход в виде оплаты арендатором коммунальных платежей также подлежит налогообложению по ставке 13%.

Если в первом случае нет необходимости регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то в следующих случаях необходима регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

2. Упрощенная система налогообложения (УСН) – 6%

В этом случае вы оплачиваете 6% от общей суммы дохода плюс сумма ежегодных обязательных страховых взносов.

Например: 30000 рублей в месяц (доход по договору аренды/найма в месяц) * 12 месяцев * 6% = 21 600 рублей (сумма налога, которую необходимо оплатить до 15 июля текущего года) + 18 610, 80 рублей в Пенсионный фонд (на 2015 год) + 3650, 58 рублей ФОМС (на 2015 год) + 1% в случае дохода превышающего 300 000 рублей (360000 – 300000 = 60000 * 1% = 600 рублей) ИТОГО: 21 600 рублей + 18 610, 80 рублей + 3 650, 58 рублей + 600 рублей = 44 461, 38 рублей.

3. Патентная система налогообложения индивидуального предпринимателя (ПСН) - 6% умножаются на размер налоговой базы.

Важно! Патент получается на каждый объект, сдаваемый в аренду. Если в квартире сдаются комнаты двум разным арендаторам, патент получается на каждую комнату.

Например:

Годовая налоговая база на сдачу помещения площадью до 100 кв. м с 1 января 2015 года 1 000 000 рублей. 1 000 000 * 6% = 60 000 рублей / 12 месяцев = 5 000 рублей в месяц.

5 000 рублей в месяц * 12 месяцев + 18 610, 80 рублей в Пенсионный фонд (на 2015 год) + 3650, 58 рублей ФОМС (на 2015 год) + 1% в случае дохода превышающего 300 000 рублей (1000000 – 300000 = 700000 * 1% = 7000 рублей)

ИТОГО: 60 000 рублей + 18 610, 80 рублей + 3 650, 58 рублей + 7 000 рублей = 89 261,38 рублей.

Пишет
Виктория
Виктория