Как купить комнату у соседа в приватизированной коммуналке, если второй сосед тоже хочет ее выкупить?

Спрашивает 12 ноя 2011
Купить комнату в коммуналке.
Получить новые ответы
Ответы
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки.

Порядок соблюдения данного права предусмотрен статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Для этого продавцу необходимо в письменной форме предупредить остальных собственников о намерении продать комнату - с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение одного месяца, то продавец вправе продать ее любому стороннему человеку.

Если это правило нарушено, то любой из собственников имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Более подробно можно прочитать здесь: sob ru
Комментарии
  13 ноя 2011 14:14
Нет ответа на вопрос.
Не согласен с Николаем

Устроить аукцион продавцу помешает именно та статья, на которую ссылается Елена.
Тут важна последовательность действий
Продавец уведомляет соседей о продаже
Причем цена заявлена, и обычно "по рынку"
Поднимать цену до бесконечности продавец не может, ведь внешний покупатель никогда не согласится переплатить.
Соответственно, если договоренность с соседями не будет достигнута, а цена для внешнего покупателя будет отличаться от цены заявленной соседям, вся процедура продажи разрушится.
Продавец обязан заявить реальную цену продажи одинаковую и для соседей и для внешнего покупателя.
Иначе - просто суд.
Что же касается покупки одним из соседей, то мне кажется нужно договориться полюбовно. Например - заключить договор о совместном владении. Ведь если у обоих соседей есть деньги на покупку этой комнаты, то понятно, что и впоследствии их интересы пересекутся, для выкупа оставшейся комнаты. Так может имеет смысл договориться сразу. Кто покупает комнату, тот затем и выкупает комнату у третьего соседа.
Тут может надо ориентироваться на возможность одного из покупателей-соседей, как можно быстрее собрать сумму для выкупа оставшейся комнаты. Тогда один из соседей получит всю квартиру, а второй заинтересованный сосед - получит возможность купить себе отдельное жилье, или две комнаты в более переспективной в плане выкупа квартире.

Ну как то так
  14 ноя 2011 07:28
★★★★★★★★★★
Комментарии
  14 ноя 2011 09:43
Николай Вячеславович, хоть мы и живем в России, но действие законов у нас никто не отменял. Вы рассуждаете "по понятиям". А существует определенная законом и ст. 250 ГК процедура соблюдения первоочередного права на приобретение долевой собственности.
  14 ноя 2011 10:06
Я поясню, почему хозяин не может просить миллион
Например комната в Ясенево, в 3х комнатной квартире стоит "по рынку" 2 000 000 руб. Примерно. Это проверяется очень легко. Заходите в ЦИАН и смотрите.
Например хозяин говорит соседям - продам тому, кто даст дороже. Ну до некоторого предела, он цену поднять сможет, играя на заинтересованности соседей именно в этом помещении. Но не намного. Например соседи отказались. Он должен у них подписать отказ, в котором указать цену своего предложения - 1 миллион долларов. Потом он начинает искать покупателя "с улицы". И вот тут начинается самое интересное. Он обязан и этому покупателю выставлять комнату на продажу не дешевле своего предложения соседям - за 1 миллион долларов! А кто по такой цене купит? Ведь у внешнего покупателя нет такой подвязки, как проживание в этой квартире. Он, покупатель, может и другую комнату купить. И намного ближе к реальной стоимости жилья в этом районе.
Следовательно, хозяин начинает снижать цену, до реального предела. А тут уже могут и соседи действовать - в суде. Цена предложения к внешнему покупателю отличается от цены предложения соседям. Хоть на рубль отличается - это уже причина для иска...
Я даже больше скажу - в этом случае соседи могут мешать хозяину, палки в колеса вставлять при продаже, мешать проводить просмотры. Они то остаются, а он уезжает. Приводит риелтор людей на просмотр, рассказывая, какие чудесные люди живут в этой квартире, а там пьяный сосед на коврике валяется, или пара баллонов в коридоре, или ... да мало ли что может придумать пытливый ум...
:)
  14 ноя 2011 10:20
Кстати, соседи могут еще предупредить хозяина, что раз он решил продать свою собственность и не дает им приобрести ее, то и они не будут лояльны. У проживающего человека много способов мешать продажам. Например объяснять покупателям, что скоро в другие комнаты приедут жить родственники из Таджикистана, человек 5-7...
Отлично действует...
Надо договариваться, в войне смысла нет...

Совсем другое, это как разобраться потенциальным покупателям-соседям, между собой. Но это я описал выше...
Статья 250ГК РФ, закрепляющая преимущественное право покупки комнаты в коммуналке собственниками других комнат, не распространяется на договор дарения.

Поэтому, если вам не удалось достигнуть консенсуса со вторым соседом, а хозяин спорной комнаты хочет продать ее именно вам, самый простой способ купить комнату, это оформить сделку через договор дарения.

Однако, следует отметить, что определенная доля риска при таком решении вопроса все-таки есть, т.к. если второй сосед сможет доказать в суде, что сделка была на возмездной основе, то суд ее отменит.

В риэлтерской практике ситуации, когда нужно продать комнату именно определенному покупателю возникают в основном при расселении коммуналок при сложных цепочках обмена. В таких случаях, если соседи препятствуют продаже комнаты "на сторону" и поступают таким образом.

  14 ноя 2011 09:52
★★★★★★★★★★
Комментарии
  14 ноя 2011 11:21
Законы обходили в России с тех пор, как они у нас появились. Это наш менталитет. Вот поэтому мы и живем так, как мы живем. Законы нужно соблюдать, а не обходить, тогда и жить будем по-человечески (а может быть - такие законы?).
  15 ноя 2011 07:06
Вы имеете в виду, что завышенная цена будет указана только на бумаге, а реально покупатель ее не заплатит?
Думаете много людей на это согласятся?
В теории возможно, особенно если не надо налог платить.
Но люди обычно стремятся показать цену ниже уплаченной, а не выше..
  15 ноя 2011 08:26
В таком случае сильно рискует покупатель. Согласен с вами, что мало кто на это согласится. А вообще, продавцу параллельно, кто у него купит комнату, главное ее продать и получить рыночную цкну.
  18 ноя 2011 09:07
Как раз наоборот, в этом случае рискует продавец. И крупно.
Поясню
Продавец хочет продать комнату знакомому. По цене рынка. Продавать дешевле не выгодно продавцу, а продавать дороже - не выгодно покупателю. А продавая за реальные деньги - тут мешаются соседи, готовые купить, и у них преимущество.
Вроде все просто - продавец назначит цену на 25% дороже рынка, соседи откажутся. Он находит покупателя и продает ему за рыночную цену, но в документах указывает стоимость + 25%.
Тут вроде все довольны
- Соседи ничего не знают и думают, что покупатель сильно переплатил
- Продавец продал кому хотел
- Покупатель купил, не переплатив
Но
Покупатель спокойно может расторгнуть сделку, потребовав вернуть ему ВСЮ сумму указанную в договоре. То есть он получит деньги на 25% больше уплаченного. А ведь речь может идти о 500 тысячах рублей... А комнату можно и другую купить..