Посторонние люди выкупили долю в «однушке». Имеют ли новые собственники право на подселение?

Спрашивает 09 июн 2011
Подробнее о ситуации.

Пожилая пара учителей купила однокомнатную квартиру на окраине Москвы. Недвижимость была ими приобретена целиком - в двух долях у собственников при посредничестве известной столичной риэлтерской компании. Доли составили: 5/8 и 3/8, соответственно.

После трёх лет спокойной жизни они неожиданно получили повестку в суд по иску о признании сделки недействительной. Подал исковое заявление наследник (а, скорее всего, псевдонаследник), которому удалось быстро отсудить долю в размере 5/8. Затем эта доля была стремительно им продана третьим лицам.

Сейчас жильцам угрожают неизвестные посредники от новых сособственников. Они говорят, что имеют полное право на непосредственное к ним подселение. И это обязательно произойдёт в том случае - если старики ещё раз не выкупят эту долевую собственность у них…

• А теперь - суть вопроса. Существуют ли какие-то правовые положения в Москве на вселение в квартиру долевых собственников, являющихся посторонними (чужими) людьми? Что делать? И как обезопасить себя от их вторжения?

• И – просто по-человечески. Как быть добросовестным покупателям (старым учителям), если приобретённая ими квартира оказалась юридически «нечистой»? А неожиданные «собственники» предлагают им выкупить долю в 5/8 ещё раз?..
Получить новые ответы
Ответы
Если пенсионеры купили всю квартиру, то отсудить у них после трех лет ничего нельзя, т.к. срок исковой давности истек.

Объявившиеся через три года наследники не могли ничего отсудить у добросовестных приобретателей, а материальные претензии должны были предъявлять к своим родственникам, продавшим квартиру.

Покупатели уже купили квартиру целиком и заставить их платить второй раз за уже купленную ими долю нельзя.

Кроме того, из однокомнатной квартиры нельзя сделать коммуналку и нельзя вселить в нее дополнительную семью.

Такое решение суда должно быть обжаловано по линии прокурорского надзора.

Необходимо подавать кассационную жалобу в суд кассационной инстанции (в Москве это коллегия по гражданским делам Мосгорсуда)и требовать отмены неправомерного решения суда.

Лучше обратиться к грамотному адвокату. И делать надо все очень быстро, пока не истек срок подачи жалобы.

Кроме того, есть еще и вышестоящие инстанции, которые могут отменить неправомерное решение суда первой инстанции, например Верховный суд РФ.
  09 июн 2011 11:00
Комментарии
  09 июн 2011 12:06
Спасибо. Но все судебные этапы уже пройдены: и кассационные, и надзорные, и Мосгорсуд. Осталось последнее – подать в Верховный суд РФ протест на неправомерное решение суда первой инстанции. Старики совсем разорились, нанимая адвокатов, - их было 7. Возбудить уголовное дело по факту мошенничества также не получилось. Заявления проигнорированы: и в УВД, и в прокуратуре…
  09 июн 2011 13:04
3 года начинают течь с момента, когда лицо, права которого нарушены, узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, а не с момента купли-продажи квартиры. Иными словами, когда наследники узнали о нарушении своих прав, тогда и начнет течь срок исковой давности.
  09 июн 2011 21:28
Это не важно. Сделку отменить через три года нельзя. Наследники, которые имеют право по суду возобновить наследственное дело НЕ МОГУТ предъявлять претензий по сделке к добросовестным приобретателям, это аксиома. Все претензии они должны направлять тем людям которые продали их долю наследства. Любой мало-мальски грамотный юрист отстоял бы права покупателей, как два пальца об асфальт.
  10 июн 2011 05:07
И, тем не менее. Суд уже вынес решение, признав незаконной сделку по купле 5/8 квартиры...)
  10 июн 2011 08:18
Добросовестность приобретателя еще надо доказать... Такова судебная практика. Именно поэтому многие и не связываются с наследственными квартирами - всегда есть риск. что всплывут "забытые" наследники. И такие квартиры, как правило, всегда дешевле...
  26 июн 2011 12:33
Это распространенное заблуждение. Во-первых, в указанном случае сейчас предъявляется виндикационный иск об истребовании имущества из чужего незаконного владения, срок исковой давности по которому хотя и составляет три года, но исчислятся с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а в данном случае о том, что имущество находится в чужом незаконном владении. А это может быть и через 7 лет. Во-вторых, имущество, которое было похищено или выбыло из владения собственника помимо его воли иным путем подлежит истребованию и у добросовестного приобретателя. (Смотрите ст. 302 ГК РФ)
  02 июл 2011 15:03
Не хотелось бы вам объяснять, что в ГК РФ много разных статей, в т.ч.и ст.302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя. Для того, чтобы применить эту статью к конкретному случаю нужно долго тянуть ее за уши. Посмотрите судебную практику и комментарии ВС РФ.
Зарегистрироваться по месту жительства и пребывания без получения согласия других собственников может лишь сам собственник доли. Даже члены его семьи и родственники могут быть зарегистрированы на доле только после получения соответствующего согласия собственников других долей.

Это следует из Постановления Правительства Москвы от 31 октября 2006 г. N 859-ПП "Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в г. Москве".
Кроме документов, подтверждающих право на регистрацию, заявитель должен предоставить:
1. Соглашение собственника (собственников) жилого помещения и членов его семьи, проживающих по месту жительства в данном жилом помещении, и вселяемого лица по пользованию жилым помещением в качестве члена данной семьи.
2. Соглашение собственников жилого помещения об определении порядка пользования жилыми помещениями, предусматривающее выделение в пользование отдельной комнаты (в случае вселения граждан, которым по праву собственности принадлежит доля жилого помещения, и которые не являются членами семьи собственника или собственников) либо решение суда.

Кроме того, даже собственнику доли могут отказать в регистрации, ссылаясь на то, что его доля не соответствует санитарным нормам и не пригодна для проживания. Правда, стоит отметить, что такой отказ может быть обжалован в суде. А суды, как показывает практика, принимают разные по сути своей решения - все зависит от конкретной ситуации.
Поэтому если в квартиру, все-таки, подселятся нежелательные жильцы, то необходимо обращаться к участковому, в РОВД, а, если не поможет, то и в прокуратуру.
Прописаться на долю сейчас достаточно сложно.
  09 июн 2011 13:44
Комментарии
  09 июн 2011 13:58
Спасибо. Если я вас, Светлана Юрьевна, поняла правильно, то новые собственники доли квартиры не смогут вторгнуться в чужое жильё до тех пор, пока законно не зарегистрируются на этой доле?..
  10 июн 2011 08:14
Если Вы имеете в виду их право заселиться физически, то да, вторгнуться они могут только после регистрации. Причем. как я уже писала, зарегистрировать на своей доле третьих лиц (пусть даже и своих родственников) они без согласия собственников других долей не смогут.
Другое дело, когда такие недобросовестные дольщики просто заселяют кого попало, без регистрации. В этом случае поможет только полиция и прокуратура. Любой, кто проживает в квартире, должен быть хотя бы временно зарегистрирован.
  10 июн 2011 08:48
Спасибо, о сложностях физического вторжения я вас поняла… Проживающие в квартире жильцы, прописаны (зарегистрированы) постоянно. Прописались они сразу же, после оформления и регистрации сделки.
  10 июн 2011 10:36
Печальная история и, к сожалению, довольно часто встречающаяся... Поэтому я никому не советую связываться с "наследственными" квартирами.
Надо получить правовую консультацию юриста
Полно организаций где оказывают такую услугу

Вот типичный пример
...В нашем Агентстве первая консультация всегда БЕСПЛАТНАЯ. Бесплатную юридическую консультацию всегда можно получить позвонив к нам по телефону...
Посетив 2-3-5 таких консультаций можно составить примерную картину действий.
А вот это показалось интересным
...В окружном отделении партии «Единая Россия» на ул. Коминтерна, 46, проводятся бесплатные юридические консультации по четвергам с 16.00 до 18.00. Запись по тел. (499) 184-8501.
Проезд от станции метро «Свиблово», далее автобусом №176 или 185 до ост. «Библиотека».
Я правда не звонил...
А еще видел объявление на двери подъезда - в нашем ДЭЗе по некоторым дням, бесплатно консультирует юрист. Может и у Вас так-же.

Надо найти юриста именно по жилищным вопросам.
А может лучше сразу в милицию обратиться...
  09 июн 2011 21:15
Владение и пользование квартирой, находящейся в общей долевой собственности, в соответствии со ст. 247 ГК РФ осуществляются по соглашению всех участников общей долевой собственности, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Вселиться и зарегистрироваться в квартиру сособственники сами смогут, но вот вселить и зарегистрировать по месту жительства других лиц, кроме своих несовершеннолетних детей, без согласия других сособствеником, права не имеют.

Никаких законных ограничений по размеру долей для этого пока нет.

Однако судя по тому, что новые сособственники реально не вселяются в квартиру, а требуют выкупа своей доли, они и не заинтересованы в пользовании квартирой, им есть где жить, а, значит, тем или иным образом будут продавать свою долю.

При этом реально их доля в праве собственности на однокомнатную квартиру никому не нужна, т.к. не только Вы, но и другие люди не горят желанием жить в одной комнате с чужими людьми.

Если кто-то и захочет это сделать, то за очень небольшие деньги, которые врядли устроят в качестве цены доли ваших сособсвенников, но вполне могут устроить в конечнои итоге Вас. Деньги на выкуп всегда можно найти под продажу всей квартиры, а на разницу купить себе более скромное, но отдельное жилье.

Поэтому не спешите, займите пока выжидательную позицию.
  26 июн 2011 12:56