Как стать участником долевого строительства ?

Долевое строительство является одним из способов приобретения недвижимости. Оно привлекательно тем, что стоимость жилья на стадии котлована значительно меньше, но такие сделки имеют и серьезные недостатки. Во-первых, до вступления в силу закона об участии в долевом строительстве не было правовой конструкции, которая бы защищала права приобретателя недвижимости, и все это приводило к тому, что заключались разнообразные договоры: долевого финансирования, инвестиционного контракта и т.д. Во-вторых, т.к. объект ещё не создан, покупатель не может его осмотреть, оценить, не может заключить договор купли-продажи недвижимости. Кроме того, зачастую сроки строительства нарушаются, а на квартиру заявляют права третьи лица. Закон дал, помимо всего прочего, четкое разграничение случаев, когда заключается договор долевого участия в строительстве, а когда - инвестиционный договор (см. таблицу).

Договор долевого участия

Инвестиционный договор

Гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости.

Строительство не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения.

Закон распространяется на правоотношения, которые возникли после 1 апреля 2005 г. Все договоры, которые были заключены до этого, - регулируются нормами законодательства об инвестициях.

Понятие долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона).

Привлекать денежные средства застройщик вправе только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, либо его аренды.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:

определение объекта долевого строительства
срок передачи объекта
цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства (должен быть не менее 5 лет).

Сдача дома в эксплуатацию и оформление права собственности на квартиру

Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии. Подписание данного акта означает, что дом признан соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а также иным предъявляемым к жилым зданиям нормативам и требованиям. Однако в договоре могут быть предусмотрены дополнительные требования к квартире (наличие или отсутствие чистовой отделки, межкомнатных перегородок). Гражданин принимает квартиру по акту приема-передачи уже от застройщика. Если имеются претензии к качеству квартиры, такой акт нельзя подписывать до устранения всех недостатков. Далее БТИ производит обмер, составляется паспорт домовладения, присваивается адрес и застройщик подает документы для регистрации права собственности в органы Росрегистрации. После завершения этого процесса дольщику выдается свидетельство о праве собственности на квартиру. Если застройщик затягивает процедуру оформления, необходимо подать иск о признании права собственности.

Автор
Анастасия
Анастасия
30 апр. 2008 16:45